Verhuurd beleggingspand te koop

Je hebt besloten om je spaargeld te investeren in een beleggingspand. Als je een geroutineerde aankoper van panden bent, heb je waarschijnlijk al een strategie voor jezelf uitgestippeld. Maar wat als je nieuw bent in deze markt? Of als je het over een andere boeg wilt gooien omdat je niet voldoende rendement haalt? In deze gevallen is het belangrijk om je goed te informeren over de verschillende opties. Eén van deze opties is het aanschaffen van een verhuurd of onverhuurd pand. Om je te helpen hierin een weloverwogen keuze te maken, gaan we hier even dieper op in.

Verhuurd of onverhuurd?

De meeste woningen die te koop komen te staan, worden verkocht zonder huurgarantie. Dat wil zeggen dat je na aankoop de woning klaar moet maken voor verhuur, vaak nog opknapwerken moet uitvoeren, verschillende vergunningen moet aanvragen en zoveel meer. Daarnaast moet je nog op zoek gaan naar mogelijke huurders. Dat laatste kan je zelf in handen nemen, of uitbesteden via een makelaar.

Een andere optie is een verhuurd pand aankopen. Dat kan bijvoorbeeld een pand zijn dat te koop staat, maar waarin reeds huurders zitten. Bij aankoop neem je dan gewoon het huurcontract én de huurders over, waardoor je meteen inkomsten genereert. Een nadeel hiervan is wel dat je zelf niet veel meer kan wijzigen aan dit huurcontract, daarvoor zal je moeten wachten tot de huurders vertrekken.

Naast het aankopen van een reeds verhuurd pand is er ook de mogelijkheid om een beleggingspand aan te kopen met een verhuurgarantie of -service. Daarbij gaat een rentmeester, bouwpromotor of zelfs de overheid voor jou op zoek naar huurders. Hoe deze verschillende contracten in elkaar zitten, wordt hieronder verder nog besproken. Kijk trouwens ook even naar ons artikel over Beleggingspanden Duitsland.

Het kopen van een beleggingspand met verhuurgarantie heeft meerdere voordelen. Het grootste voordeel is de daling van het risico dat deze aankoop met zich meebrengt. Een aankoop met verhuurgarantie zorgt namelijk van bij de start voor een stabiel inkomen en rendeert dus meteen. Daarbij worden de zorgen die bij verhuur komen kijken zoals leegstand, wanbetalers, schade, … door iemand anders overgenomen, waardoor dit een zorgeloze investering kan worden. Hoe groot de verhuurgarantie is, en dus hoeveel van de zorgen worden overgenomen, hangt af van het soort contract dat wordt afgesloten bij aankoop.

Verschillende soorten verhuurgaranties

Er bestaan drie soorten verhuurgaranties, gaande van een basis tot een all-in pakket. Welke je hieruit kiest, hangt volledig van jou af en van de verwachtingen die je hebt van jouw toekomstig beleggingspand. Wil je de touwtjes zoveel mogelijk zelf in handen hebben, of kan je het loslaten? Kies je voor een maximaal rendement of een stabiel maandelijks huurinkomen?

We bespreken hieronder kort de mogelijkheden, zodat jij voor jezelf kan uitmaken welke garantie of service er het beste aansluit bij jouw verwachtingen.

Verhuurservice door een rentmeester

Dit is de basiscategorie in de verhuurgaranties. Bij een verhuurservice betaal je een rentmeester een commissie. Deze rentmeester zorgt dan voor de verhuur van jouw pand en probeert hier een zo maximaal mogelijk rendement uit te halen. Dit contract is echter een inspanningscontract, en geen resultaatscontract. Dat wil zeggen dat er geen garantie wordt gegeven op bezettingsgraad of minimaal rendement. Worden er dus geen geschikte huurders gevonden, dan kan het zijn dat je een tijdje geen inkomsten hebt.

Concreet betekent dit dat een rentmeester voor jou op zoek gaat naar geschikte huurders in ruil voor een commissie. Ook neemt hij de administratieve rompslomp die hierbij komt kijken over, zoals het aanvragen van de nodige vergunningen en het opstellen van de huurcontracten. Hij neemt jou ook het beheer van het pand uit handen, en zorgt ervoor dat alles in goede banen geleid wordt.

Vaak komen er zelfs aanbiedingen bij kijken waarbij je de eerste paar maanden of zelfs langer geen commissie dient te betalen. Dit systeem bestaat zowel naar particuliere huurders toe, als naar zakelijke huurders. Ook zakelijke handelspanden komen hiervoor dus in aanmerking.

Een nadeel van deze verhuurservice is dat er geen garantie op rendement wordt gegeven. De rentmeester gaat voor jou op zoek naar huurders, maar garandeert geen maximale bezetting van het pand. In tijden van laagconjunctuur kan dit contract dus tot gevolg hebben dat er weinig tot geen inkomsten gegenereerd worden, of dat er zelfs verlies geleden wordt. Dat is natuurlijk ook een risico wanneer je het pand zelf probeert te verhuren.

Verhuurgarantie door bouwpromotor

Deze verhuurgarantie belooft zwart op wit een garantie op huurinkomsten van het beleggingspand, dit wordt zo opgenomen in het contract.

Deze garantie kan op twee manieren gebeuren. Ofwel wordt er zuiver gekeken naar jouw pand, en wordt dit dus (bijna) doorlopend verhuurd. Een andere optie is dat er een ‘pool’ wordt gemaakt van alle units binnen een bepaald pand of een bepaalde wijk. Alle inkomsten worden dan samengenomen, en evenredig verdeeld over de verschillende eigenaren. Het kan dus zijn dat jouw pand af en toe leegstaat, maar dat je toch maandelijks inkomsten verkrijgt.

Voordat je een contract met verhuurgarantie afsluit, check je best even de kredietwaardigheid van jouw bouwpromotor. Deze kan je gemakkelijk online terugvinden. Het is namelijk de bouwpromotor die in staat moet zijn om jou maandelijks uit te betalen. In zee gaan met een bedrijf dat reeds in financiële moeilijkheden verkeert, is geen goed idee. De kans dat de verhuurgarantie in dat geval ook effectief uitbetaald zal worden, wordt dan zeer klein.

Daarbij komt nog dat de verhuurgarantie geen eenduidig contracttype is. De bouwpromotor bepaalt zelf wat hij in zijn contract zet. Lees dus zeker de clausules na voordat je iets ondertekent. Belangrijke zaken om op te letten zijn bijvoorbeeld uitzonderingen die vermeld worden waarbij niet wordt uitbetaald en extra of onvoorziene kosten die jij voor jouw rekening moet nemen. Ook bekijk je best of er voorwaarden verbonden zijn aan de verkoop van het beleggingspand. Kan je dit doen wanneer jij zelf wilt, of zit je een bepaalde tijd vast aan dit contract? Heeft de bouwpromotor voorrang bij verkoop of mag je het vrij aanbieden op de markt? Wat gebeurt er als de bouwpromotor failliet gaat?

Een verhuurgarantie door de bouwpromotor kan dus zeker interessant zijn, maar moet goed doorgelezen worden voordat er getekend wordt. Indien je twijfelt of niet goed weet waarop je moet letten, schakel dan zeker juridische hulp in.

Verhuurgarantie door de Belgische overheid

De meest allesomvattende verhuurgarantie is deze aangeboden door de Belgische overheid. Bij deze optie ontvang je gegarandeerd maandelijks je huurinkomsten, onafhankelijk van eventuele leegstand of wanbetalers. Een zeer interessante optie dus, die vaak nog onbekend is bij potentiële investeerders.

De overheid betaalt echter wel een lagere huurprijs uit dan privé bekomen zou kunnen worden. Om een even hoog rendement te halen dan op de private huurdersmarkt moet je dit dus slim aanpakken. Er bestaan verschillende subsidies die aangevraagd kunnen worden, en die op het einde van de rit maken dat de totale inkomsten zelfs hoger liggen dan wat je op de private markt zou bekomen.

Bijkomend voordeel is dat je ook steeds de volledige eigendom aankoopt, er is geen sprake van erfpacht. Dat maakt dat er makkelijker een grotere som vreemd vermogen bij de bank geleend kan worden, en het maakt het ook eenvoudiger om het pand terug te verkopen aan het einde van de rit.

Deze vorm van huurgarantie is de meest passieve vorm. De Belgische overheid regelt alles voor jou, je moet er zelf weinig tot geen energie in steken. Als uitbreiding op jouw reeds bestaande investeringsportefeuille, of als extra pensioeninkomen is dit een ideale formule.

Voor- en nadelen van een verhuurd beleggingspand

Voordelen

Het pand is reeds verhuurd, dus je genereert meteen inkomsten. Je hoeft ook niet meer te investeren in het klaarmaken van de woning of het handelspand.

Vaak is een verhuurd pand ook goedkoper in aankoop dan een onverhuurd pand. Wanneer de huurders zouden vertrekken, betekent dit meteen een meerwaarde wanneer je het pand terug zou verkopen.

Een verhuurd beleggingspand aankopen betekent vooral minder zorgen. De mate waarin je ontzorgt wordt hangt uiteraard af van de soort verhuurgarantie die er wordt afgesloten, maar zelfs met de verhuurservice wordt je al een (groot) deel ondersteund.

Nadelen

Je weet niet wanneer de huurders zullen vertrekken. Wanneer je ‘pech’ hebt, huren zij het pand nog voor meerdere jaren. Je weet ook niet met wat voor soort huurders je te maken krijgt. Wanbetalers, schade aan de woning, ruzie met de buren … Huurders die je niet zelf hebt kunnen screenen, kunnen heel wat problemen met zich meebrengen. Let wel: de meeste huurders gedragen zich voorbeeldig, dus laat je hier niet door afschrikken!

Een ander nadeel is vaak een lagere huurprijs dan wat je kan verkrijgen op de private huurmarkt. De panden die te koop komen die reeds verhuurd zijn, zijn vaak verhuurd aan een lagere prijs. Je kan deze huurprijs uiteraard niet zomaar verhogen, meestal moet je hiervoor wachten tot de huurders vertrekken en je het opnieuw te huur kan plaatsen aan een hogere prijs.